Avez-vous accidentellement Louez un agent immobilier pour vendre votre entreprise?

Certains propriétaire de l'entreprise est choisir d'aller avec un courtier qui se spécialise dans l'immobilier parce qu'ils sont un ami ou peut-être parce qu'ils veulent économiser de l'argent sur les frais. Il est bien connu que les courtiers d'affaires des frais plus élevés ou à la commission que nos homologues Realtor faire.

Rappelez-vous les vieux mots de la sagesse: Vous obtenez ce que vous payez.

Ce mois-ci, je représente les propriétaires d'entreprises de plusieurs qui cherchent à étendre à titre d'agent d'un acheteur qui a manqué sur un couple de nos annonces récentes et demandé si je pouvais les représenter dans leur recherche d'autres entreprises et les aider à déterminer si elles répondent à leurs besoins ou non.

Je suis titulaire d'une licence l'Illinois immobilier ainsi que d'un courtier d'affaires licence et je sauté sur le MLS (en plus de vérifier avec les courtiers d'affaires d'autres qui ne mettent pas leurs annonces sur le MLS) et fait une recherche détaillée à la recherche pour certaines entreprises énumérées par Realtors.

Il est étonnant de voir combien les entreprises qui ont je trouve les adresses indiquées clair comme le jour - et pourtant, l'agent inscripteur at-il écrit dans les commentaires: Confidentiel! Ironie du sort, toute personne ayant accès à Internet peut dire que cette entreprise est sur le marché et de marcher dans la porte d'entrée et de commencer blabbering aux employés, clients, concurrents, fournisseurs et ainsi de suite. Nous avons régulièrement ramasser de nouvelles annonces après une propriétaire de l'entreprise a eu une mauvaise expérience avec Realtors souffler la confidentialité et ne savais même pas qu'ils ont été laissés exposés sur la MLS ainsi jusqu'à ce que les gens ont commencé à venir en annonçant que l'entreprise était à vendre à toute personne qui voulait l'entendre !

Maintenant, certains agents immobiliers bien intentionnés ont la sagesse de cacher l'adresse que les formulaires appropriés ont été signés, mais ils restent généralement ne sais rien sur l'entreprise, sauf ce que le propriétaire veut le vendre pour. Realtors aura généralement aucune idée de comment lire un rapport financier, les déclarations de revenus, ou une déclaration PandL - et encore moins comment le traduire en flux de trésorerie pour un acheteur éventuel.

Voici un échange qui a eu lieu récemment: je contacter un agent immobilier qui a un magasin d'alcools répertorié pour 999 000 $ - l'adresse et les images sont affichées clairement par jour en ligne avant même que je pris le téléphone. Si j'étais ombragée j'aurais pu le droit de le vendeur et consommé à un accord sur le côté et lui couper complètement de l'image. Laissez tous les ravages j'aurais pu créer si j'étais un individu néfaste à rien de bon.

Je procède avec professionnalisme et lui fournir un accord de confidentialité signé ce qu'elle voulait. En retour, elle me donne les ventes brutes, le loyer et les stocks. Pas de frais d'exploitation, aucune information sur l'existence d'revenus supplémentaires provenant de loto ou ATM, pas de coût des marchandises, aucune idée de quels types de boissons alcoolisées sont vendues, aucune idée si les taxes et les cames sont inclus dans le loyer et ainsi de suite.

Bon, peut-être qu'elle vient jouer ses cartes à proximité. Je lui laisse un message et un e-mail et quelques jours plus tard, elle répond à mon mail pour me dire qu'elle a déjà fourni suffisamment d'informations pour moi et que si mon acheteur est sérieux qu'il devrait faire une offre! Non seulement cette chose désagréable et peu professionnel, mais maintenant sent vraiment drôle. Je fais des recherches plus approfondies et de trouver des précédents "expiré" inscriptions sur le SIA pour l'agent immobilier et de la propriété même revenir un an et demi. Cet accord a été mis sur le marché pour un an et demi. Les choses commencent à faire sens.

Après un peu de diplomatie et d'expliquer que l'acheteur devrait probablement déterminer si suffisamment d'informations ont été fournies, elle répond à un peu plus de nos questions. Malheureusement, elle nous raconte des flux de trésorerie du vendeur est de 100.000 $ par mois ... sur $ 1.5MM Chiffre d'affaires -, elle nous dit aussi d'autres choses qui étaient soit plat sur des mensonges ou elle était simplement ignorants du processus. Je l'ai laissé à mon acheteur afin de déterminer si il voulait aller de l'avant parce que c'était soit un ombragé Dame ou elle essayait juste de "Fake It 'Til elle le fait".

Pour ceux qui ne connaissent pas, des flux de trésorerie est le revenu net de l'entreprise ainsi que les "dépenses discrétionnaires" comme l'assurance maladie du propriétaire ou de service de la dette a ajouté de nouveau dans ce chiffre. C'est une méthode pour déterminer la ligne de fond: combien d'argent cela entreprise à générer après toutes les dépenses. Je sais que sur un magasin d'alcools que ça va être de 10-15% du revenu brut, donner ou prendre quelques pour cent. En d'autres termes, elle devrait nous ont dit qu'il était d'environ $ 150.000 à $ 225.000 ou plus.

Il pourrait s'agir d'une combinaison de l'ignorance et / ou un vendeur irréaliste cherchent à tirer profit de quelqu'un, mais une chose était claire: Cet accord a été un laissez-passer pour de nombreuses raisons à un acheteur avisé.

Maintenant, ce n'est certainement pas le cas pour tous les agent immobilier et je ne veux pas vous donner l'impression que tous les agents immobiliers ne sais pas comment vendre ou de la valeur d'une entreprise. Je suis sais qu'il ya quelques-uns, en particulier dans le secteur commercial, qui savent une chose ou deux au sujet de la vente d'entreprises et la détermination des flux de trésorerie, mais cette dame n'était pas l'agent commercial. Je peux dire qu'en regardant offres dernières, elle a travaillé sur par l'intermédiaire des fonctions de recherche MLS.

Une partie de ce que je veux dire, c'est ceci: Realtors se vendent généralement de l'immobilier résidentiel - ils vendent les maisons et les bâtiments. Quand j'ai mis ma maison sur le marché que j'ai embauché un agent immobilier! Ce n'est pas ce que je fais, je veux embaucher quelqu'un qui le fait tous les jours et il sait que le marché.

En outre, un agent immobilier commercial expérimenté qui vend des entreprises fera payer plus cher sur les transactions commerciales en raison de la surcharge de travail et de la commercialisation spécialisée qui va dans le processus.

Avec ce magasin d'alcools, l'agent doit avoir connu le vendeur ou le vendeur a été tout simplement Vendu sur elle et le fait qu'elle a été seulement 4% de charge. Encore une fois vous obtenez ce que vous payez. Elle a fourni son vendeur avec quelques phrases dans un doc word et beaucoup d'exposition de mauvaise négligeant complètement la confidentialité. Courtiers compétentes fournira des profils d'entreprise détaillés, ni un prospectus d'une évaluation de l'entreprise informelle en plus du service strictement confidentielle et efficace, le marketing ciblé. Nous ne faisons pas jeter quelque chose sur la MLS et espérer que quelqu'un nous apporte un acheteur.

Courtiers en entreprises compétentes savent comment mettre en valeur une entreprise et de savoir comment préserver la confidentialité et de qualifier les acheteurs potentiels de façon à éliminer la plupart des pneus des kickers et temps-gaspilleurs de jamais trouver sur votre entreprise, et bouleversant vos employés et clients. Nos honoraires sont plus élevés que d'un agent immobilier, mais il ya une bien meilleure chance de nous le vendre et pour un prix plus élevé des ventes.

La ligne du bas est la suivante: Si vous êtes sérieux au sujet de la valorisation et la vente de votre entreprise et le maintien de son intégrité dans le processus ne pas embaucher un agent immobilier parce que la commission est plus faible. Realtors 'haut la main pour battre un courtier d'affaires compétente sur le prix à chaque fois, mais - c'est vrai! - Vous obtenez ce que vous payez.